L’Agenzia delle Entrate ha recentemente chiarito che nel caso di demolizioni e ricostruzioni, si può avere diritto alla detrazione al 110% solo in determinate condizioni.
Questo chiarimento dell’Agenzia arriva a seguito di un caso esposto da un contribuente che intendeva demolire tre immobili (un collabente di categoria F/2, un deposito e una stalla) e costruire due unità immobiliari residenziali.
La ricostruzione doveva avvenire su una diversa area di sedime e con un ampliamento del 35%. Dal punto di vista antisismico, inoltre, gli immobili sarebbero saliti di almeno due classi di rischio.
E non finisce qui. Il contribuente avrebbe installato colonnine elettriche e impianti fotovoltaici e di accumulo su ogni edificio.
La domanda del contribuente era se potesse usufruire del Superbonus 110% per i lavori antisismici (lavoro trainante) e per gli impianti fotovoltaici (lavoro trainato).
L’Agenzia delle Entrate risponde argomentando principalmente tre punti:
- Ottenere il Superbonus sugli immobili collabenti;
- Acquisizione del Superbonus sulla parte ampliata;
- Metodo per calcolare il tetto di spesa ammesso alle detrazioni.
Scopriamo insieme a Coges infissi come ottenere il Superbonus per demolizioni, ricostruzioni e ristrutturazioni.
Demolizioni e ricostruzioni, quali sono i vantaggi?
Ristrutturare un vecchio immobile oggi può essere un’impresa davvero poco economica, senza tralasciare che l’immobile ristrutturato non potrà mai avere le caratteristiche di uno totalmente nuovo.
Al contrario, demolire e ricostruire significa ovviare alle problematiche di un vecchio edificio, come ad esempio i costi di mantenimento, per realizzarne uno nuovo che garantisca:
- Risparmio;
- Comfort;
- Sostenibilità;
- Sicurezza.
Interventi di questo tipo consentono di attribuire un valore maggiore al proprio patrimonio immobiliare, unendo il risparmio energetico al risparmio dal punto di vista economico, oggi più che mai.
Ricostruire al giorno d’oggi infatti, diventa ancor più vantaggioso grazie ai pacchetti di agevolazioni fiscali di cui è possibile fruire.
Con la conversione in legge del ‘’Decreto Semplificazioni’’ sul Superbonus, è stato chiarito che possono essere legalmente assimilati ad interventi di ristrutturazione anche quelli di demolizione e ricostruzione.
Il decreto chiarisce inoltre che si parla di ‘’ristrutturazione edilizia’’ a tutti gli effetti anche quando l’edificio viene ricostruito con:
- Diversi prospetti;
- Altra sagoma;
- Diversa area di sedime;
- Caratteristiche diverse dal punto di vista planivolumetrico e tipologico;
- Con incrementi di volumetria, dove consentito.
Specifica anche che è irrilevante nell’ottenimento di bonus fiscali il fatto che il nuovo edificio abbia più unità immobiliari rispetto a quello demolito.
Vediamo ora nel dettaglio le risposte dell’Agenzia delle Entrate.
Superbonus 110: demolizioni e ricostruzioni per edifici collabenti
Gli edifici collabenti possono ottenere il Superbonus, anche se in parte o totalmente inagibili e anche se non producono reddito. Questo accade perché, in quanto già costruiti e individuati catastalmente, sono da considerare edifici esistenti a tutti gli effetti.
Al termine dei lavori inoltre, questi edifici dovranno rientrare in una delle categorie catastali ammesse a godere del bonus, dunque essere classificati come immobili residenziali.
In questo caso, la risposta dell’Agenzia delle Entrate è piuttosto chiara e priva di criticità, in quanto la ricostruzione dell’edificio prevede un intervento antisismico.
Gli edifici collabenti infatti, possono sempre ottenere il Sismabonus 110%, ma con l’Ecobonus la situazione è diversa, perché per averlo bisogna verificare che l’edificio sia dotato di un impianto di riscaldamento.
Specifichiamo che nel caso degli interventi antisismici vale il principio secondo cui l’intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore collegati.
Per esempio, il Superbonus si applica, nel limite di spesa previsto, anche alla manutenzione straordinaria e ordinaria necessaria per portare a termine gli interventi di demolizione e ricostruzione.
Continua a leggere per scoprire cosa accade in caso di interventi che prevedano un incremento della volumetria.
Demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico
Dunque, gli interventi di demolizione e ricostruzione inquadrabili in ‘’ristrutturazioni edilizie’’ possono ottenere il Superbonus 110%.
In tutti gli interventi che abbiamo citato, è compreso anche l’incremento della volumetria, in accordo con la Legislazione e gli strumenti urbanistici comunali.
L’Agenzia comunica che è necessario rispettare due condizioni:
- Nel provvedimento sui lavori deve risultare che si tratta di un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente, dunque non di nuova costruzione;
- Deve emergere il fatto che cambierà la destinazione d’uso che diventerà residenziale.
Non bisogna però tralasciare il fatto che, nel caso di un ampliamento volumetrico, è possibile ottenere il Sismabonus anche sulla parte ampliata, mentre l’Ecobonus è riconosciuto solo sulla volumetria originale.
Per usufruire del bonus inoltre, è necessario che venga dimostrato il salto di due classi energetiche, producendo apposito attestato di prestazione energetica (APE) prima e dopo l’intervento.
Nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento, l’APE deve essere redatto tenendo conto dell’edificio nella sua configurazione finale.
Nel prossimo paragrafo vedremo come calcolare il tetto massimo di spesa e le detrazioni.
Demolizione e ricostruzione con Bonus 110: tetti di spesa e detrazioni
Prima di tutto l’Agenzia delle Entrate specifica che per calcolare i tetti di spesa e le detrazioni bisogna fare riferimento alla situazione dell’edificio prima dell’intervento.
Dunque, nel caso dell’esempio del contribuente che abbiamo accennato all’inizio dell’articolo, i tetti di spesa dovranno essere calcolati su tre immobili:
- Nel caso di interventi antisismici il tetto spesa sarà di 288 mila euro, ovvero 96 mila euro moltiplicato per tre;
- Per l’installazione dei fotovoltaici, invece, il tetto spesa è di 144 mila euro, ovvero 48 mila euro per tre. Inoltre, in questo caso bisogna anche rispettare il limite di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto fotovoltaico;
- Nel caso di sistemi di accumulo, invece, il tetto è pari di nuovo a 144 mila euro, ma rispettando un limite di spesa di 1000 euro per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema.
Non è prevista invece alcuna detrazione per quanto riguarda le colonnine di ricarica. Il motivo è che questo tipo di lavoro rientra nei lavori cosiddetti trainati, così come la sostituzione degli infissi o l’installazione di pannelli solari.
Gli interventi trainati possono essere agevolati con il Superbonus solo se eseguiti in aggiunta a lavori trainanti di efficientamento energetico.
Per capire tutti i dettagli in merito a demolizione e ricostruzione con il Bonus 110 e cosa rientra nelle detrazioni, affidati agli esperti di Coges e richiedi una consulenza.
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